Immobilienmarkt: Dynamik nimmt ab

Die Preise bei Gewerbe- und Wohnimmobilien steigen und steigen seit Jahren. Jetzt scheint nach Ansicht der DZ Bank der Zenit überschritten. Ein Ausblick auf die Entwicklung im Jahr 2016.

Deutsche Gewerbeimmobilien sind bei Inves­toren heiß begehrt. Das Investitionsvolumen steigt seit Jahren kontinuierlich an. Vor allem die Top-Standorte, die sieben größten Städte von Berlin bis Stuttgart, stehen hoch im Kurs. Allein im ersten Halbjahr 2015 wurde hier mit rund 13 Mrd. Euro mehr als die ­Hälfte des Transaktionsvolumens investiert. Dabei sinken aufgrund der steigenden Kaufpreise seit Jahren die Mietrenditen für hoch­wer­tige Einzelhandels- und Büro­immobilien wie auch für Wohnungen. „Ein wesentlicher Grund für das Kaufinteresse sind die niedrigen Anleiherenditen, die Investoren in alternative Assetklassen wie Gewerbeimmobi­lien locken“, schreibt Stefan Biel­meier, Chefvolkswirt der DZ Bank, in seinem Blog.

Doch warum wollen viele Investoren ausgerechnet dort kaufen, wo es schon besonders teuer ist und es kaum noch verfügbare Objekte gibt? Schließlich lassen sich in der Provinz viel höhere Renditen als an den Top-Standorten erzielen. Erstens sind diese Märkte international bekannt, relativ groß und liquide, ein wichtiger Aspekt für einen späteren Exit. Zweitens ist die gute Informations- und Datenlage für Investoren ohne ausgewiesene lokale Expertise von Vorteil.

Und drittens, der vielleicht wichtigste Aspekt, minimieren die günstige wirtschaftliche und demografische Entwicklung sowie das hohe Zukunftspotenzial dieser Standorte das Risiko. Die sieben Städte sind als wirtschaftliche und kulturelle Zentren, als Unternehmensstandorte sowie als Wohnort gleichermaßen gefragt. Unternehmen finden hier Kunden, Zulieferer und vor allem begehrte Fachkräfte. Die Bürger dieser Städte profitieren von der guten Arbeitsmarktlage und einem hohen Freizeitwert.

Spitzenpreise für Büroflächen in Frankfurt

Daraus ergeben sich ein kräftiger Zuwachs der Bürobeschäftigten, volle Einkaufszentren und stetig steigende Einwohnerzahlen, die die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und damit die Mieten nach oben treiben. Am Büro­markt ist der Mietanstieg noch am langsamsten. Hier dämpfte der vor einigen Jahren noch hohe Leerstand die Miet­entwicklung, eine Altlast aus dem übertrie­benen Büroneubau zu Dot-Com-Zeiten.

Kumuliert über die zurückliegenden fünf Jahre legte die Spitzenmiete für erstklassige Büroflächen um etwas mehr als 10 % auf durchschnittlich 26,50 Euro je Quadratmeter zu. Am teuersten sind Büros in Frankfurt mit 35 Euro je Quadratmeter, den stärksten Mietanstieg verbuchte München mit fast 18 %. Auf Platz zwei liegt der Einzelhandel: Die Spitzenmiete für die stark von Filialisten nachgefragten Verkaufsflächen in den 1A-Lagen der Innenstädte zog über fünf Jahre um 23 % auf gut 285 Euro je Quadratmeter an. In München ist es am teuersten, hier müssen noch 50 Euro draufgelegt werden. Berlin verzeichnete dagegen mit 35 % das stärkste Plus.

Auf dem ersten Platz bei der Mietdynamik liegt der Wohnungsmarkt. Binnen fünf Jahren verteuerte sich die Miete für Neubauwohnungen an den Top-Standorten um 26 %. Im Durchschnitt müssen je Quadratmeter 12,50 Euro gezahlt werden. In München müssen Mieter mit 15 Euro je Quadratmeter noch weitaus tiefer in die Tasche greifen. Führend beim Mietanstieg ist allerdings Berlin, hier erhöhten sich die Neubaumieten, auch bedingt durch das niedrige Ausgangsniveau, um über 40 %.

Die Mieten steigen – aber langsamer

Das Tempo des Mietanstiegs hat allerdings in allen drei Segmenten nachgelassen. Das ist auch eine Folge der schon hohen Mieten. Das Interesse an attraktiven Verkaufsräumen ist zwar immer noch groß, aber die Bereitschaft der Retailer, noch höhere Mieten zu zahlen, ist geringer geworden. Schließlich muss ja die hohe Miete mit entsprechenden Verkaufsumsätzen erwirtschaftet werden. Auch bei den Büronachfragern ist, im Fahrwasser geopolitischer Krisen und einer abnehmenden Dynamik der Weltwirtschaft, ein vorsichtigeres Agieren zu beobachten. Und am Wohnungsmarkt wird der Kreis derer, die sich die hohen Mieten leisten können, kleiner.

Andererseits weitet sich auch das Angebot am Immobilienmarkt etwas aus, weil die große Investorennachfrage den Wohnungs- und Gewerbebau ankurbelt. „Das ist, in Verbindung mit den beschriebenen Restriktionen auf der Nachfrageseite, auch die Basis für unser Szenario bis 2016“, erklärt DZ-Bank-Volkswirt Bielmeier. „Die Mieten steigen weiter, nur eben langsamer. Der 2010 eingesetzte Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt schwächt sich ab. Steigen die Preise dennoch weiter, wird sich der Rückgang der Mietrendite an den Top-Standorten fortsetzen. Damit nimmt wiederum das Blasenrisiko zu, trotz oder wegen der eigentlich guten Aussichten für die Metropolen.“