Der Boom läuft vor allem in Süddeutschland

Nicht München, nicht Berlin, nicht Frankfurt am Main – den größten Preissprung am Immobilienmarkt gab es zuletzt in der 65 000-Einwohner-Stadt Kempten im Allgäu. Die Preise für Eigentumswohnungen zogen dort in den zurückliegenden zwölf Monaten im Durchschnitt um 21 % an. Allein zwischen Ende März und Ende Juni ging es um gut 10 % nach oben.

Damit kletterte Kempten auf der Rangliste der teuersten Städte von Platz 39 auf Platz 20 und überholte unter anderem Heidelberg (21), Düsseldorf (23) und Mainz (37). In Kempten müssen Käufer mittlerweile bis zu 3 170 Euro pro Quadratmeter für eine zehn Jahre alte 75-Quadratmeter-Wohnung hinlegen, im Durchschnitt werden 2 710 Euro verlangt. Das geht aus dem regelmäßig erhobenen Wohnindex des Hamburger Beratungsunternehmens F+B hervor. Ausgewertet wurden die Preise in allen Städten mit mehr als 25 000 Einwohnern.

Das Beispiel Kempten ist symp­­tomatisch für die stürmische Entwicklung des Immobi­lienmarktes in den Wachstums­regionen Süddeutschlands. Frankfurt, Stuttgart und vor allem der Ballungsraum München melden einen Rekord nach dem anderen. Trotz eines im bundesweiten Vergleich beispiellos hohen Mietpreisniveaus steigen die Mieten in München in allen Marktsegmenten unaufhaltsam weiter an. Allein in den vergangenen zehn Jahren legte das Mietpreisniveau für Altbauwohnungen in München nominal um 43,8 % zu, die Bestandswohnungen um 36,9 % und die Neubauwohnungen um 39,1 %. Die bayerische Landeshauptstadt rangiert mit einem Quadratmeterpreis von 4 800 Euro pro Quadratmeter weiterhin mit mehr als 1 000 Euro vor dem Zweitplatzierten – auch einem süddeutschen Standort: nämlich Garmisch-Partenkirchen mit 3 710 Euro.

Bei den Mieten gibt es jetzt immerhin eine gewisse Beruhigung. Im Jahresvergleich stiegen die Neuvertragsmieten bundesweit innerhalb eines Jahres um 1,2 %, gegenüber dem ersten Quartal 2014 um 0,7 %. Auch die Mietliste wird von München angeführt: 12,30 Euro pro Quadratmeter beträgt hier die standardisierte Marktmiete für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Wohnung. Sie stieg zuletzt mit dem Gesamtmarkt um 0,7 %.

So verzeichnete Freiburg im Breisgau, die Nummer fünf unter den teuersten Städten, im zweiten Quartal lediglich noch ein Plus der Wohnungspreise von 0,3 %. Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung hat sich dort bei 3 300 Euro pro Quadratmeter stabilisiert.

Interessant ist hier ein Vergleich der Metropolen. Noch langsamer als in München erhöhten sich die Mieten im zweiten Quartal in Hamburg (plus 0,6 %), Düsseldorf (plus 0,5 %) und Köln (0,2 %). In Frankfurt legten sie überdurchschnittlich noch einmal um 1,3 % zu, in Berlin sogar um 2,1 %.

Die Hauptstadt bleibt dennoch ein relativ günstiges Wohnpflaster. Mit 7,30 Euro pro Quadratmeter für eine Standardwohnung liegt Berlin lediglich auf Platz 131 in Deutschland. Wobei die Spanne mittlerweile von 4,20 Euro am unteren Ende bis hinauf auf 15,70 Euro pro Quadratmeter für Luxuswohnungen reicht. Die teuersten Straßenabschnitte gibt es in München (bis zu 20,80 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (bis zu 19,90 Euro) und Frankfurt (bis zu 17 Euro).

Die Rangliste belegt einen nach wie vor intakten Immobilienmarkt: Deutschlands Bevölkerung sortiert sich derzeit neu. „In Schrumpfungsregionen wandern Menschen überregional ab in die Wachstumsregio­nen. Dort sammeln sie sich in den Zentren der Schwarmstädte und verdrängen Einheimische ins Umland“, sagt Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica in Berlin. Als Schwarmstädte bezeichnet er unter anderem Berlin, Freiburg und Leipzig.

Auf den hinteren Plätzen der Attraktivität liegen Städte aus dem Osten Deutschlands. Die günstigsten Eigentumswohnungen gibt es derzeit in Weißenfels in Sachsen-Anhalt. In der 33 000-Einwohner-Stadt müssen Interessenten im Schnitt 630 Euro für einen Quadratmeter bezahlen – ein erneuter Abschlag von knapp 3 % innerhalb von drei Monaten.

Die größten Verlierer sind allerdings die Wohnungseigentümer im brandenburgischen Senftenberg. Ihre Wohnungen verloren allein vom ersten auf das zweite Quartal 10 % an Wert. Innerhalb eines Jahres liegt das Minus sogar bei 33 %. Bei den Mieten bietet sich ein ähnliches Bild: In den günstigsten Regionen Deutschlands – wozu auch Städte in der Pfalz und der Eifel gehören – liegt die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter bei nicht mehr als 4,50 Euro. Ein Ende des Preisverfalls ist laut Experten gerade in ländlichen Gebieten – insbesondere Ostdeutschlands – nicht in Sicht.